L'angolo del legale

A cura dell'Avv. Marina Peretto

Si può ottenere un mutuo finanziabile al 100%?

Quali sono le conseguenze dell’erogazione di un mutuo in violazione dei limiti posti dall’art 38 del Testo Unico Bancario (c.d. TUB) e dalla Delibera del CICR del 22 aprile 1995?

Gentile Avv Peretto,

avrei necessità di acquistare una casa per la famiglia, ma non ho alcun soldo da parte, sebbene ho una buona busta paga. Sono andato in varie banche a chiedere un mutuo ma la risposta che ho ricevuto è stata sempre la stessa :il mutuo è finanziabile solo all’80%.

Volevo sapere da lei se questa cosa è prevista dalla legge oppure ho la speranza di trovare qualche banca che mi darà un mutuo finanziabile al 100%.

Grazie per la risposta.

Giovanni

Egr. Sig Giovanni,

anche se non l’ha specificato espressamente si evince che lei stia parlano del mutuo fondiario, cioè il mutuo che viene concesso dalla banca per acquistare un immobile ad uso abitativo, la c.d. “prima casa” (che si differenzia dal mutuo ‘ipotecario’ che può avere invece differenti scopi ). La caratteristica di tale mutuo è la garanzia di un’ipoteca di primo grado sull’immobile, il quale, pertanto, deve essere libero da altre ipoteche, oppure avere un’ipoteca di grado inferiore, al fine di permettere alla Banca di potersi rivalere sul bene, prima di ogni altro creditore, in caso di insolvenza del mutuatario . Altra caratteristica di questo mutuo è la finanziabilità all’80%: ossia l’importo concesso dalla Banca non può superare l’80 % del valore dell’immobile .Tale condizione è specificata dal combinato disposto dell’art 38 del Testo Unico Bancario (c.d. TUB) e la DELIBERA del CICR del 22 aprile 1995 che prevede che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Tuttavia la stessa normativa prevede che “tale percentuale può essere elevata fino al 100 %, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia”.

E’ evidente che , essendo l'importo erogato di maggiore entità rispetto ai parametri base del CICR, ciò comporta l’esposizione della banca erogante ad un maggiore rischio, che viene appunto coperto da criteri e garanzie aggiuntive rispetto a quelle normalmente previste per un classico

Nessuna norma, tuttavia, disciplina le conseguenze derivanti dalla concessione di un finanziamento in violazione del suddetto limite, tanto che sul tema si sono susseguiti, nel tempo, in seno alla Corte di Cassazione, orientamenti diversi circa la destinazione del contratto di mutuo erogato in violazione dell’art 38 TUB.

Si sono avute, così, pronunce di merito e della Cassazione che ne hanno fatto discendere la nullità, a volte parziale, a volte totale, del finanziamento erogato. Altre sentenze invece ne hanno fatto derivare la conversione del mutuo fondiario, radicalmente invalido, in un mutuo ipotecario ordinario, ma solo ove sussistenti le condizioni richieste dall’art. 1424 c.c., ai sensi del quale il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso a patto che ne contenga i requisiti di sostanza e di forma e qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse avrebbero voluto il contratto diverso se consapevoli della nullità di quello stipulato.

Altre sentenze, inoltre, hanno affermato che, al di là del nomen iuris utilizzato dalle parti, il mutuo fondiario, ove concesso oltre il limite di finanziabilità, altro non sarebbe che un ordinario mutuo ipotecario.

Da ultimo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 33719 del 16/11/2022 hanno affermato che in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, comma 2, T.U.B., non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto.

Hanno pertanto enunciato il seguente principio di diritto: “qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”.

Cosa si può fare nel caso in cui il Giudice non emette la sentenza? Esiste un procedimento per costringere l’organo giudicante a depositare la decisione?

Gentile Avv. Peretto,

ho in corso una causa di separazione presso il Tribunale di Roma da diversi anni. E’ stato un processo molto lungo e sofferto. Sono stati ascoltati tanti testimoni, sono state dibattute diverse questioni circa anche l’addebito della separazione, l’erogazione dell’assegno di mantenimento, l’assegnazione definitiva della casa coniugale ed altre ancora. Pertanto l’esito del processo riveste per me un ‘importanza particolare, anche perché a Luglio di quest’anno dovrei prendere delle decisioni importanti per quanto riguarda il mio lavoro e queste dipendono anche dall’esito della causa. A Luglio del 2022 la causa è andata in decisione, ma il Giudice non ha ancora depositato la sentenza. Il mio avvocato dice che il suo lavoro oramai è finito e nulla può fare in merito alla questione.

Lei cosa ne pensa?

La ringrazio

Maria Antonietta

Gentile Maria Antonietta,

purtroppo, nel nostro ordinamento non esiste un procedimento specifico per imporre ai Giudici di depositare una decisione.

La legge, tuttavia, prevede che una sentenza civile debba essere emessa entro sessanta giorni per le cause decise dal collegio, trenta per il giudice monocratico e 15 per i giudici di pace (art 275 cpc ).

Il problema è che si tratta di termini di natura “ordinatoria”, il che significa che la loro mancata osservanza non produce alcuna sanzione o effetto sfavorevole per chi non lo rispetta, (a differenza dei termini “perentori”, che invece impongono il compimento di un atto entro un determinato lasso di tempo a pena di decadenza) e ciò comporta che il magistrato, spesso, non rispetta tali termini e che il ritardo con cui opera è privo di sostanziali conseguenze a meno che il differimento non superi il triplo del tempo previsto dalla legge, nel qual caso, secondo la Suprema Corte di Cassazione, il giudice sarebbe passibile di subire una sanzione disciplinare.

A questo punto il suo avvocato, che pur ha terminato la sua attività processuale, ma non ha tuttavia esaurito i suoi doveri deontologici di esercitare l’attività professionale con lealtà, correttezza, diligenza e competenza, potrà, senz’altro, depositare un’istanza di sollecito con la quale, spiegandone le ragioni a sostegno, chiederà al giudice di accelerare l’iter decisionale del provvedimento richiesto.

La richiesta non obbligherà il giudice, a livello normativo, ma potrà servire, un domani, come documento probatorio, al fine di dimostrare la responsabilità del giudice, ed eventualmente essere risarciti dallo stato per i danni subiti dal ritardo.