L'angolo del legale

A cura dell'Avv. Marina Peretto

Come devono essere ripartite le spese di manutenzione del muro di cinta condominiale tra il condominio ed i proprietari dei giardini?

Egr. Avv. Peretto,

volevo esporle una problematica per avere un consiglio su come devo comportarmi.

Io abito in un condominio abitato da numerose famiglie.

Recentemente è emersa la necessità di fare alcuni lavori di ristrutturazione: da una relazione elaborata da un tecnico incaricato è sorta l'esigenza di consolidare i muri di cinta del condominio. Faccio presente che, sentito il tecnico, non esiste una piantina dell'edificio registrata al catasto, ma solo una planimetria redatta dallo stesso tecnico, che allego.

Successivamente è stata convocata un'assemblea per discutere dell'argomento in occasione della quale è stata presentata una ripartizione delle spese che in linea di massima prevede un 50-50% tra i proprietari dei giardini di confine e il condominio.

Volevo pertanto avere un parere legale sula corretta ripartizione delle spese.

La ringrazio per la risposta.

Eugenio

Egr. Sig. Eugenio,

la ripartizione delle spese per la costruzione di un muro di cinta tra un condominio e un proprietario di giardino può variare a seconda di diversi fattori, inclusi gli accordi tra le parti, la destinazione d'uso del muro e le norme locali. Io non ho, ovviamente, a disposizione questi documenti, né si evince bene quale sia la proprietà dei privati e quella del condominio. Tuttavia, ci sono alcune linee guida generali che possono esserle utili.

Muro di Cinta Comune

Se il muro di cinta è considerato una parte comune del condominio (per esempio, se circonda l'intero perimetro dell'edificio condominiale), le spese per la costruzione o manutenzione del muro sono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c. .

Muro di Cinta tra Condominio e Proprietà Privata

se il muro di cinta separa il condominio da una proprietà privata (ad esempio, un giardino appartenente a un proprietario esterno al condominio), le spese potrebbero essere ripartite tra il condominio e il proprietario del giardino. La ripartizione delle spese dipenderà dagli accordi specifici e potrebbe essere equamente divisa o proporzionale all'uso e beneficio del muro.

Utilità del Muro

Se il muro serve principalmente il condominio, potrebbe essere ragionevole che la maggior parte delle spese sia a carico del condominio.

se il muro serve principalmente il proprietario del giardino, quest'ultimo potrebbe dover sostenere una quota maggiore delle spese.

Tuttavia non sempre i muri di recinzione sono da considerarsi condominiali.

 "In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e, quindi, a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero qualora sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale o l'atto costitutivo del condominio) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate" (Tribunale Roma sez. V, 07/01/2019, n.184). Le spese per i muri di proprietà esclusiva devono essere sostenute dai proprietari privati.

Tuttavia se   il muro è di utilità ad entrambi, sia ai privati che al condominio, ossia svolge una funzione comune di recinzione del fabbricato, - come sembra essere in questo caso- le spese devono essere ripartite tra di essi al 50%.  Il 50% della parte condominiale, ovviamente, ripartita in base ai millesimi di proprietà.

Se, poi, il muro serve principalmente il condominio, è giusto che la maggior parte delle spese sia a carico del condominio.

Se, invece, il muro serve principalmente ai proprietari dei giardini, questi ultimi  potrebbero  dover sostenere una quota maggiore delle spese.

In conclusione: le spese per la ristrutturazione del muro di cinta potrebbero, in questo caso, essere ripartite in misura del 50% tra i proprietari dei giardini ed il condominio, salvo le considerazioni di cui sopra. E salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale.

L’amministratore di condominio è obbligato a fare il resoconto delle spese condominiali all’inquilino? Cosa si può fare nel caso in cui l’amministratore non risponda all’affittuario?

Gentile Avv. Peretto, 

vorrei richiedere una consulenza in merito ad un problema insorto con lo studio che amministra la palazzina dove mio padre ha una casa in affitto.

Lui è affittuario dell'appartamento dal 1° aprile 2022.

L'attuale amministratore è in carica dal 2022, l'anno precedente il condominio era amministrato da un'altra società.

Inizialmente non abbiamo ricevuto bollettini per il pagamento del condominio.

Appena ricevuto il 1° che fa riferimento al bimestre gennaio/febbraio 2023 abbiamo provveduto al pagamento. Poiché successivamente sono arrivati bollettini da pagare riferiti all'esercizio condominiale 2022, abbiamo richiesto che ci venisse inviato il dettaglio dato che, essendo l'appartamento affittato da aprile, non avremmo voluto pagare la parte relativa alla proprietaria ma solamente quanto effettivamente spettasse a mio padre.

In modo sbrigativo ci hanno allegato la situazione versamenti (luglio 2023) senza darci dettagli su quanto rientra nella voce "saldi precedenti" per l'esercizio condominiale 2022.

Noi vorremmo pagare il giusto, ma l’amministratore non risponde più alle nostre richieste di chiarimento.

Le allego i bollettini che ci ha inviato l’amministratore per capire quanto dobbiamo pagare.

Grazie

Alfonsina 

Gentile sig.ra Alfonsina,

l’oggetto della sua richiesta esula un po’ dalle mie competenze, in quanto l’esatto conteggio delle quote condominiali compete all’ amministratore di condominio, su cui, tra l’altro, incombe l’obbligo di rendicontazione annuale.

Tuttavia l’obbligo di rendicontazione e di trasparenza l’amministratore di condominio ce l’ha verso il condomino, che è, a tutti gli effetti, il padrone di casa e non verso l’inquilino.

Pertanto è solo il locatore che può chiedere legalmente a lui tutta la documentazione attestante le spese sostenute per il condominio; questo perché il responsabile del pagamento delle spese condominiali è il proprietario dell’immobile, (e non l’affittuario) il quale, poi, in base al contratto di locazione dovrà chiederle, a sua volta, all’inquilino, secondo i criteri legali di ripartizione.

In conclusione lei deve chiedere e pretendere il dettaglio delle spese e l’esatta ripartizione di esse tra lei ed il proprietario di casa soltanto a quest’ultimo: un’eventuale risposta alla sue richieste da parte dell’amministratore è pura cortesia o questione di praticità.

Per aiutarla, tuttavia, le posso indicare i criteri di suddivisione delle spese condominiali.

L’articolo 9 della legge sull’equo canone (legge 392/78) stabilisce che sono a carico del conduttore le spese relative alla ditta di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Se il palazzo è dotato di portiere, le spese relative al servizio di portineria sono per il 90% a carico dell’inquilino e per il 10% a carico del locatore. 

Sono, invece, sempre a carico del locatore le spese di straordinaria amministrazione come la ristrutturazione, il rifacimento del tetto, dei balconi, della terrazza, la sostituzione degli impianti e così via. 

Questo è quanto posso dirle in via generale, non conoscendo, ovviamente, dettagli e particolarità. Spero, tuttavia, di esserle stata di aiuto.