A cura di Marina Peretto
Un condomino può installare il motore del condizionatore a piacimento sul proprio balcone? E sulla facciata del fabbricato può essere installato?
Gentile Avvocato Peretto,
io abito in un condominio molto litigioso. Ogni occasione è buona per alimentare controversie e litigi.
Ci sono già delle cause in corso e non vorrei alimentarne altre. Ecco perché le scrivo e le chiedo un parere al fine di evitare ulteriori problematiche.
Ora che stiamo in prossimità dell’estate io vorrei mettere un condizionatore d’aria a casa. Vorrei sapere se posso mettere il motore sul mio balcone a mio piacimento e se ci sono delle regole che devo rispettare.
La ringrazio per l’attenzione.
Paolo
Egr. Sig. Paolo,
è ovvio che il proprietario di casa può decidere in qualsiasi momento di installare un condizionatore d’aria nel proprio appartamento. Pertanto non occorre il permesso di nessuno, né è necessaria la preventiva autorizzazione dall’assemblea condominiale, in quanto ci muoviamo nell’ambito della proprietà privata e del suo utilizzo.
Tuttavia vi sono alcune regole che bisogna rispettare per non ledere i diritti degli altri condomini.
Innanzitutto è sempre meglio avvisare preventivamente l’amministratore di condominio che informerà l’assemblea. Infatti, anche se non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per l’installazione, tuttavia, essendo il condizionatore un bene che può ledere il decoro architettonico, l’assemblea deve essere informata ai sensi dell’art 1122 cc:
“Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.
Inoltre è importante sapere che per i centri storici e per le aree vincolate sotto l’aspetto paesaggistico l’articolo 2 del D.P.R. 31/2017, precisa che i condizionatori e gli impianti di climatizzazione dotati di unità esterna non necessitano di autorizzazione ambientale purché vengano collocati su prospetti secondari, in spazi pertinenziali interni, in posizioni comunque non visibili dallo spazio pubblico, o purché si tratti di impianti integrati nella configurazione esterna degli edifici. Diversamente occorre l’autorizzazione ambientale
Il condizionatore, inoltre, non deve ledere il decoro architettonico dell’edificio.
È questo l’unico caso in cui l’assemblea ha un diritto di veto sull’installazione dell’impianto sul balcone o sulla facciata. In caso di disaccordo tra le parti, sarà il giudice a determinare, sulla base di una perizia, se effettivamente sussiste la lesione al decoro e all’estetica, tenendo conto degli altri condizionatori già installati, della posizione del condizionatore, (se sta sulla facciata che dà sulla strada o meno) della dimensione dello stesso. Per evitare qualsiasi tipo di problema, dove è possibile, è meglio montare l’impianto su un balcone che affacci su una parte interna dell’edificio
Il condizionatore può essere installato anche su una parete dell’edificio.
La legge infatti permette a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni purché non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso ex art 1102 c.c.
La Cassazione sent. 8857/2015 ha dichiarato che è compatibile con il limite del «pari uso della cosa comune» anche l’uso esclusivo di un condizionatore apposto su una parete condominiale.
Inoltre vi sono delle distanze minime da rispettare.
In ogni caso il condizionatore non può essere fissato alla parte inferiore del balcone del piano superiore a quello del vicino, questo perché i balconi sono di proprietà del titolare del relativo appartamento e il vicino del piano di sotto non può sfruttarne la metratura, seppure per ancorarvi il condizionatore (salvo, ovviamente l’accordo tra le parti). La soglia minima da rispettare (art. 905 CC) è di 1,5 metri quando l’installazione di un condizionatore può ledere spazio e distanze di vedute panoramiche.
Lo stesso ragionamento è da farsi se il compressore, collocato all’esterno a pochi metri di distanza da una finestra, ostacola la godibilità del panorama.
Altro parametro da rispettare è la silenziosità dell’impianto.
L’art 844 cc infatti stabilisce, il divieto di immissioni di fumo, calore e rumore che superano la normale tollerabilità nel fondo del vicino, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Spero di essere stata esaustiva.
Installare un impianto sul balcone della propria casa è un diritto del proprietario. Non è necessaria un’autorizzazione né bisogna chiedere alcun permesso. La legge evidenzia, però, che il suo diritto non deve ledere quello di un altro e stabilisce che per il proprietario dell’immobile ci sono cinque limiti da rispettare:
· L’informazione preventiva all’amministratore di condominio
· L’obbligo di non danneggiare il decoro architettonico dell’immobile (l’estetica della facciata)
· Il divieto di disturbare i condòmini con l’installazione di un impianto
· L’obbligo di rispettare delle distanze minime tra balconi e finestre, se l’installazione del condizionatore viene effettuata sulla facciata dell’edificio
· L’attenzione alla normativa e alle autorizzazioni comunali.
INSTALLARE UN CONDIZIONATORE IN CONDOMINIO: I DOVERI DEL PROPRIETARIO DI CASA
L’articolo 1122 del codice civile stabilisce che “il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.”
Che cosa significa in concreto? Se il proprietario di casa desidera montare un impianto di condizionamento sul suo balcone, deve prima avvisare l’amministratore di condominio, che riferirà la notizia all’assemblea ordinaria. È un obbligo che riguarda soltanto le parti comuni della proprietà immobiliare (in questo caso il balcone di casa). Non servirà un voto per l’autorizzazione dei condòmini, ma questi dovranno essere informati.
IL DECORO ESTETICO DELL’ARCHITETTURA DELL’IMMOBILE
Se per installare un condizionatore non è necessaria l’approvazione dell’assemblea, il voto è necessario per tutelare il decoro estetico della facciata dell’edificio. In questo caso l’assemblea ha il diritto di esprimere il suo disaccordo per evitare che si rischi una lesione alla facciata di proprietà comune. La necessità di rivolgersi a un perito per valutare la situazione dipende da diversi fattori: il comportamento degli altri condòmini, le dimensioni dell’impianto, la posizione scelta per l’unità. Per evitare qualsiasi tipo di problema, dove è possibile, l’ideale è montare l’impianto su un balcone che affacci su una parte interna dell’edificio.
ATTENZIONE AI RUMORI E ALLE DISTANZE MINIME
Anche i rumori dell’impianto possono risultare offensivi per i condòmini. Il codice civile ha posto il divieto delle immissioni acustiche «superiori alla normale tollerabilità», un parametro che si stabilisce con una perizia fonometrica. Per evitare che si arrivi a tanto, in fase di acquisto di un condizionatore, è bene valutare un modello anche in base alla silenziosità dell’apparecchio.
Per quanto riguarda le distanze minime da rispettare, il condizionatore non può essere fissato alla parte inferiore del balcone del piano superiore a quello del vicino. La legge tutela il diritto del proprietario, a cui viene tolta la possibilità di utilizzare la metratura di pertinenza del suo immobile. La soglia minima da rispettare (art. 905 CC) è di 1,5 metri quando l’installazione di un condizionatore può ledere spazio e distanze di vedute panoramiche. Quando si deve installare un condizionatore in condominio, la normativa è chiara su come deve comportarsi un padrone di casa: ecco perché prima di un acquisto è importante conoscere tutte queste informazioni. Aiuteranno a capire quale modello scegliere anche in base all’edificio in cui si vive.
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