L'angolo del legale

A cura dell'Avv. Marina Peretto

Può la Banca richiedere il pagamento immediato ed in un’unica soluzione del mutuo?

 La   ‘ prima casa’ è sempre pignorabile?

 Quali sono i casi in cui non può essere pignorata?

Gentile Avv. Peretto,  

sono un padre di famiglia con due figli piccoli.

Anni fa ho contratto un muto per comprare la casa. Ho sempre pagato regolarmente le rate, ma da qualche mese a questa parte, avendo dovuto chiedere altri prestiti per altre necessità familiari, non riesco più ad essere puntuale nei pagamenti e recentemente ‘ho saltato’ diverse rate. Mia moglie non lavora ed io non so che fare.

La Banca mi ha già scritto più volte intimandomi di pagare e minacciandomi, in caso contrario, di effettuare   ‘la decadenza dal beneficio del termine ‘ ed in seguito di effettuare il pignoramento sulla casa.    

Può spiegarmi gentilmente che significa e se effettivamente la Banca può fare il pignoramento sulla casa, visto che è l’unica casa di proprietà? Ho sentito dire che la prima casa non è pignorabile.

La ringrazio per l’eventuale risposta che mi auguro di avere, anche in tempi brevi, per sapere a cosa vado incontro.

Grazie

Raffaele

 Egr. Sig Raffaele,

mi dispiace molto per la situazione che sta vivendo e posso dirle che, ad oggi, sono tantissime le famiglie che stanno avendo le sue stesse problematiche.

‘La decadenza dal beneficio del termine’ è   un istituto secondo il quale la Banca, o comunque un creditore, può chiedere immediatamente la prestazione se il debitore è diventato insolvente o ha diminuito o fatto venir meno le garanzie che aveva. In altri termini ciò comporta, in questi casi, la facoltà, per la Banca, di richiedere il pagamento immediato ed in un’unica soluzione del debito, anche se contrattualmente erano previste modalità e tempi diversi.

In caso di inadempimento la Banca potrà agire coattivamente procedendo al pignoramento della casa. Per quanto riguarda l’impignorabilità della prima casa, a cui lei si riferisce, questa non riguarda tutte le tipologie di debito.  

Invero la prima casa può essere sempre pignorata, ossia essere oggetto di espropriazione

forzata con conseguente vendita all’asta ai fini del recupero del credito, nei casi in cui il debito sia di natura privata, ossia quando il debito sia stato contratto con un privato, una banca o una finanziaria.

In questi casi la legge non prevede alcun limite e per il debitore non vi è alcuna forma di tutela. Questo significa, purtroppo, che anche l’avere figli piccoli o addirittura invalidi, non può esimere il creditore dal procedere all’esecuzione forzata. Inoltre il pignoramento può avvenire senza un limite minimo di debito a partire dal quale può essere eseguito. Tuttavia i costi elevati della procedura esecutiva solitamente generano cautela nel creditore nel procedere al pignoramento immobiliare.

L’impignorabilità della prima casa si verifica unicamente nei casi in cui il debito sia stato contratto nei confronti dell’Erario.  La Legge n. 69/2013 , infatti, modificando l’art. 76 del co. 2, DPR n. 602/73, ha previsto il divieto pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore nel caso in cui il soggetto creditore sia l’Erario, ovvero l’Agenzia delle Entrate Riscossione: parliamo di debiti contratti per imposte e/o per sanzioni amministrative pecuniarie.

Tuttavia devono esservi, per l’impignorabilità della casa, altre condizioni:

-   Deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà del creditore;

-  Deve trattarsi dell’immobile dove il creditore risiede anagraficamente;

-   Deve trattarsi di immobile accatastato come civile abitazione (categoria A, tranne a/10)

-   Non deve trattarsi di immobile qualificabile come bene di lusso (ossia A/1, A/8 e A/9).

Il divieto di pignoramento sulla prima casa di proprietà, pertanto, si può scongiurare soltanto se il debitore sia proprietario di un unico immobile.

Qualora il debitore possieda un secondo immobile (o ne possieda anche solamente una piccola quota), l’Agenzia delle Entrate Riscossione ha la possibilità di rifarsi su questo secondo immobile.

Pertanto, da quanto lei mi dice, mi sembra poter supporre, purtroppo, che la sua prima casa possa in questo caso essere pignorata.

Tuttavia non deve disperare in quanto potrebbero esserci altre soluzioni da vagliare, come ad esempio verificare se il contratto di mutuo da lei stipulato sia valido o invece inficiato da qualche nullità o irregolarità che le permetterebbe di fare un ‘opposizione all’eventuale esecuzione, oppure, nel caso di altri debiti contratti con altri creditori, verificare se può accedere alla procedura di “sovraindebitamento”…

Il vicino di casa può lasciare il proprio giardino incolto facendo crescere l’erba e non curando la potatura degli alberi?

Gentile Avv. Peretto,

sono anni che litigo con il mio vicino di casa, in quanto non si prende cura del proprio giardino, lasciandolo spesso incolto e facendo crescere l’erba a dismisura. Questa cosa facilita il nascondiglio per cani e gatti randagi, oltre per topi i quali, ovviamente, possono portare malattie. Io ho anche dei bambini piccoli ed ho paura per la loro salute ed incolumità.

Inoltre non pota le piante e spesso i rami dei suoi alberi vanno ad invadere il mio giardino e lo riempiono di foglie che cadono di continuo costringendomi a pulire quotidianamente.

Ho provato più volte a lamentarmi e ad invitare il mio vicino a tenere pulito il suo giardino, ma non è servito a nulla in quanto continua a non prendersi cura del suo guardino.  

Può spiegarmi quali sono i miei diritti e come devo comportarmi in tale situazione?    

La ringrazio per l’attenzione

Tiziana

Gentile signora Tiziana,

quello che lei ci racconta è, purtroppo, un caso che si presenta spesso. Molte sono le lettere che ci pervengono relative a tale circostanza e le aule giudiziarie sono piene di contenziosi che riguardano tali situazioni.

La legge è abbastanza chiara a proposito. Il codice civile detta della norme precise disponendo che chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine (ex art 892 cc):

1. tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili;

2. un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;

3. mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.

La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di

robinie.

La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell'albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina.

Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purchè le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro.

Inoltre se l’erba alta facilita il nascondiglio dei topi lei può segnalare la cosa alla Asl o all’Ufficio   Igiene del Comune il quale potrà, dopo aver verificato, comminare una multa al suo vicino, oltre a dare un termine al proprietario per provvedere al taglio dell’erba.

L’estate, inoltre, l’erba alta facilita diventa il divamparsi di incendi e questo la legittima a chiedere l’intervento dei Vigili del Fuoco.

Inoltre l’art 896 cc prevede espressamente il diritto del confinante di costringere il vicino a tagliare i rami degli alberi che protendono sul suo terreno.

Se, nonostante l’intimazione, la parte non dovesse ottemperare a tale obbligo, lei potrà ricorrere in Tribunale per ottenere un provvedimento d’urgenza atto a risolvere la situazione.

Tuttavia non potrà farsi ragione da sé provvedendo lei stessa al taglio dei rami, in quanto rischia una denuncia per “esercizio arbitrario delle proprie ragioni”.

Dovrà sempre e comunque rivolgersi al Tribunale, magari tentando prima, con un legale, un componimento bonario dell’incipienda controversia.